Réserves VEFA : les délais réels (et l'erreur à ne pas faire)
Lecture 5 min · mis à jour le 20/06/2026
« Vous avez un mois pour signaler vos réserves, après c'est trop tard. » Cette phrase, répétée partout, est trompeuse. Voici ce que dit vraiment la loi — et la seule date à ne pas manquer.
Que faut-il inscrire au procès-verbal de livraison ?
À la livraison, vous visitez le logement et consignez au procès-verbal tous les défauts apparents : finitions, équipements, non-conformités au contrat. Prenez le temps de tout essayer (volets, VMC, prises, robinetterie).
Que signifie vraiment le délai d'un mois après la livraison ?
Le mois qui suit la prise de possession ne sert pas à « dénoncer sous peine de tout perdre ». Il définit ce qui est apparent : est apparent le défaut visible au plus tard à l'expiration de ce mois. Vous pouvez parfaitement signaler un défaut apparent après ce mois.
Combien de temps ai-je pour agir en justice après la livraison ?
La date réellement décisive est celle de l'action en justice : pour les vices apparents, elle doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit ce mois — soit 13 mois au total (articles 1642-1 et 1648). C'est cette échéance qu'il faut surveiller, pas le mois initial.
Comment notifier correctement ses réserves au promoteur ?
Au-delà du procès-verbal, envoyez vos réserves (ou réserves complémentaires) par lettre recommandée avec accusé de réception. Soyez précis : localisez chaque désordre, décrivez-le, datez-le, et joignez des photos. Cette rigueur fait la différence si le dossier s'envenime.
Réception ou livraison : depuis quelle date courent mes garanties ?
Attention à ne pas confondre la réception des travaux (entre le promoteur et les entreprises) et la livraison (la remise de vos clés, postérieure). Les garanties longues — parfait achèvement, biennale, décennale — courent depuis la réception, pas depuis la livraison. Un détail qui peut changer plusieurs semaines de protection.
Questions fréquentes
Puis-je ajouter des réserves après la livraison ?
Oui. Vous pouvez signaler des défauts apparents après la livraison, et pendant la première année la garantie de parfait achèvement couvre aussi les désordres révélés après la réception. La notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception.
Que se passe-t-il après 13 mois ?
Pour les vices apparents, l'action en justice doit être introduite dans le délai de forclusion de 13 mois. Au-delà, ce recours est fermé, même si d'autres garanties (biennale, décennale) peuvent encore s'appliquer selon la nature du désordre.
Faut-il un huissier ou un professionnel à la livraison ?
Ce n'est pas obligatoire, mais un regard expert (architecte, expert bâtiment, huissier) aide à ne rien oublier et à objectiver les constats. Une checklist méthodique permet déjà de couvrir l'essentiel par vous-même.