Le promoteur ne lève pas vos réserves : la marche à suivre
Lecture 6 min · mis à jour le 20/06/2026
Vous avez notifié vos réserves, le promoteur s'était engagé à les lever… et rien ne bouge. C'est l'un des litiges les plus fréquents en VEFA. Bonne nouvelle : la loi vous donne des leviers concrets, à actionner dans le bon ordre.
D'abord : vos réserves sont-elles bien notifiées ?
Avant tout recours, vérifiez que vos réserves ont une trace écrite : soit mentionnées au procès-verbal de livraison, soit envoyées au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception. C'est cette notification qui déclenche son obligation.
Pendant la première année, la garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du Code civil) couvre aussi bien les défauts réservés à la livraison que ceux apparus ensuite. Vous pouvez donc signaler un désordre découvert après la remise des clés.
Le promoteur est-il obligé de lever les réserves ?
Au titre de la garantie de parfait achèvement, le promoteur doit reprendre l'ensemble des désordres signalés pendant l'année qui suit la réception des travaux. Ce n'est pas une faveur : c'est une obligation légale. S'il ne s'exécute pas, vous pouvez le contraindre.
Étape 1 — comment relancer un promoteur qui ne lève pas les réserves ?
Commencez par une relance écrite, datée, qui rappelle les réserves notifiées et la date de votre notification. Restez factuel. L'objectif est double : obtenir l'intervention, et construire une trace en cas d'escalade.
Étape 2 — comment mettre le promoteur en demeure de lever les réserves ?
Sans réponse, passez à la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle fixe un délai raisonnable pour lever les réserves et invoque la garantie de parfait achèvement (article 1792-6). C'est le point de bascule : elle prépare juridiquement les étapes suivantes.
Étape 3 — puis-je bloquer 5 % du prix tant que les réserves ne sont pas levées ?
Si vous avez consigné 5 % du prix (ou si vous pouvez encore le faire), ces fonds restent bloqués tant que les réserves ne sont pas levées. C'est l'un des moyens de pression les plus efficaces : le promoteur ne touchera le solde qu'une fois le travail fait. Comment consigner les 5 % →
Étape 4 — que faire si la mise en demeure reste sans effet ?
Si la mise en demeure reste sans effet, vous pouvez faire réaliser les travaux par une entreprise tierce aux frais du promoteur, ou saisir le tribunal judiciaire pour le contraindre. Pour les vices apparents, l'action en justice doit être engagée à peine de forclusion dans un délai de 13 mois (un mois après la prise de possession, plus un an — articles 1642-1 et 1648).
Questions fréquentes
Combien de temps le promoteur a-t-il pour lever les réserves ?
La garantie de parfait achèvement couvre l'année qui suit la réception des travaux. Le promoteur doit reprendre les désordres signalés pendant cette période ; en pratique, le délai de réalisation doit rester raisonnable.
Que faire si le promoteur ne répond pas à la mise en demeure ?
Vous pouvez faire exécuter les travaux par une entreprise tierce aux frais du promoteur, ou saisir le tribunal judiciaire. Pour les vices apparents, l'action doit être introduite dans le délai de forclusion de 13 mois.
Puis-je garder les 5 % consignés tant que tout n'est pas réglé ?
Oui. Les 5 % consignés sont libérés au profit du promoteur une fois les réserves levées. Tant qu'elles ne le sont pas, les fonds restent bloqués, ce qui constitue un moyen de pression légal.