Garantie de parfait achèvement : qu'est-ce que c'est et que couvre-t-elle ?

Pendant 1 an à compter de la réception des travaux, tous les désordres signalés doivent être repris, quelle que soit leur importance. (art. 1792-6 C. civ.) En VEFA : Elle est due par les entreprises, pas par votre vendeur. Celui-ci en bénéficie comme maître d'ouvrage : c'est à lui de la faire jouer auprès d'elles, et le délai d'un an court aussi contre lui. En CCMI : Elle est due directement par votre constructeur, qui est l'entrepreneur au sens de la loi.

Garantie biennale (bon fonctionnement) : qu'est-ce que c'est et que couvre-t-elle ?

Pendant 2 ans, couvre les éléments d'équipement dissociables du bâti : volets, robinetterie, chaudière, VMC… (art. 1792-3 C. civ.) En VEFA : Votre vendeur en est tenu à votre égard à compter de la réception (art. 1646-1 C. civ.). En CCMI : Votre constructeur en est tenu directement.

Garantie décennale : qu'est-ce que c'est et que couvre-t-elle ?

Pendant 10 ans, couvre les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à son usage. (art. 1792 C. civ.) En VEFA : Votre vendeur en est tenu à votre égard à compter de la réception (art. 1646-1 C. civ.). L'assurance dommages-ouvrage préfinance les réparations sans attendre que les responsabilités soient établies. En CCMI : Votre constructeur en est tenu directement. L'assurance dommages-ouvrage préfinance les réparations sans attendre que les responsabilités soient établies.

Défaut de conformité / finition : qu'est-ce que c'est et que couvre-t-elle ?

Défauts d'aspect, de finition ou de conformité au contrat, à consigner au procès-verbal ou à signaler ensuite par écrit. (réserves & art. 1642-1 C. civ.) En VEFA : Votre vendeur en répond au titre de la garantie des vices et défauts de conformité apparents (art. 1642-1). L'action en justice doit être engagée dans les 13 mois suivant la prise de possession (art. 1648). En CCMI : Réserves au procès-verbal de réception. Si vous n'étiez pas assisté d'un professionnel habilité, vous avez 8 jours après la remise des clés pour dénoncer par lettre recommandée ce que vous n'aviez pas réservé (art. L.231-8 CCH) — c'est un délai couperet.

Fissure dans un logement neuf : quelle garantie s'applique ?

Mur, plafond, façade, dalle. Pendant 1 an à compter de la réception des travaux, tous les désordres signalés doivent être repris, quelle que soit leur importance. Les bons réflexes : Mesurez la fissure (longueur et largeur) et notez la date : c'est la preuve de son évolution. Photographiez-la avec un objet pour l'échelle (une pièce de monnaie, un mètre). Reprenez une photo datée toutes les quelques semaines pour documenter une éventuelle évolution.

Infiltration / humidité dans un logement neuf : quelle garantie s'applique ?

Eau, tache, moisissure, fuite. Pendant 10 ans, couvre les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à son usage. Les bons réflexes : Photographiez l'étendue de la tache et notez si elle s'agrandit après la pluie. Une infiltration qui rend le logement impropre à l'habitation peut relever de la décennale.

Équipement en panne dans un logement neuf : quelle garantie s'applique ?

Volet, chaudière, VMC, robinetterie…. Pendant 2 ans, couvre les éléments d'équipement dissociables du bâti : volets, robinetterie, chaudière, VMC… Les bons réflexes : Notez la marque et le modèle de l'équipement ; conservez la notice si vous l'avez. Pendant la 1ère année, la garantie de parfait achèvement s'ajoute à la biennale : faites jouer la plus protectrice.

Défaut de finition dans un logement neuf : quelle garantie s'applique ?

Peinture, joints, carrelage, rayures. Défauts d'aspect, de finition ou de conformité au contrat, à consigner au procès-verbal ou à signaler ensuite par écrit. Les bons réflexes : Les défauts de finition se règlent surtout via les réserves et la garantie de parfait achèvement la 1ère année. Photographiez en lumière rasante : c'est ainsi que les défauts de peinture et d'enduit se voient le mieux.

Guide gratuit

Défauts d'un logement neuf : que faire, et quelle garantie ?

Q: VEFA ou CCMI : les délais sont-ils les mêmes ?

Non. En VEFA, le mois suivant la remise des clés définit ce qui est « apparent » sans être un couperet, et la vraie date limite est l'action en justice à 13 mois (art. 1648 C. civ.) ; le vendeur n'est pas tenu de la garantie de parfait achèvement mais l'est des garanties biennale et décennale (art. 1646-1) ; aucune pénalité de retard légale. En CCMI, c'est l'acheteur qui prononce la réception ; s'il n'était pas assisté d'un professionnel habilité, il dispose de 8 jours après la remise des clés pour dénoncer les vices apparents non réservés (art. L.231-8 CCH), et ce délai est un couperet ; le constructeur est tenu directement de la garantie de parfait achèvement ; les pénalités de retard sont d'au moins 1/3000e du prix par jour (art. R.231-14 CCH).

Après la livraison d'un logement neuf, vous bénéficiez de plusieurs garanties légales. Encore faut-il savoir laquelle s'applique à votre problème. Voici l'essentiel, en clair.

Pour aller plus loin, consultez nos guides pratiques : réserves, délais, recours face au promoteur.

Les garanties, en bref

Garantie de parfait achèvement

art. 1792-6 C. civ.

Pendant 1 an à compter de la réception des travaux, tous les désordres signalés doivent être repris, quelle que soit leur importance.

EN VEFA: Elle est due par les entreprises, pas par votre vendeur. Celui-ci en bénéficie comme maître d'ouvrage : c'est à lui de la faire jouer auprès d'elles, et le délai d'un an court aussi contre lui.
EN CCMI: Elle est due directement par votre constructeur, qui est l'entrepreneur au sens de la loi.

Garantie biennale (bon fonctionnement)

art. 1792-3 C. civ.

Pendant 2 ans, couvre les éléments d'équipement dissociables du bâti : volets, robinetterie, chaudière, VMC…

EN VEFA: Votre vendeur en est tenu à votre égard à compter de la réception (art. 1646-1 C. civ.).
EN CCMI: Votre constructeur en est tenu directement.

Garantie décennale

art. 1792 C. civ.

Pendant 10 ans, couvre les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à son usage.

EN VEFA: Votre vendeur en est tenu à votre égard à compter de la réception (art. 1646-1 C. civ.). L'assurance dommages-ouvrage préfinance les réparations sans attendre que les responsabilités soient établies.
EN CCMI: Votre constructeur en est tenu directement. L'assurance dommages-ouvrage préfinance les réparations sans attendre que les responsabilités soient établies.

Défaut de conformité / finition

réserves & art. 1642-1 C. civ.

Défauts d'aspect, de finition ou de conformité au contrat, à consigner au procès-verbal ou à signaler ensuite par écrit.

EN VEFA: Votre vendeur en répond au titre de la garantie des vices et défauts de conformité apparents (art. 1642-1). L'action en justice doit être engagée dans les 13 mois suivant la prise de possession (art. 1648).
EN CCMI: Réserves au procès-verbal de réception. Si vous n'étiez pas assisté d'un professionnel habilité, vous avez 8 jours après la remise des clés pour dénoncer par lettre recommandée ce que vous n'aviez pas réservé (art. L.231-8 CCH) — c'est un délai couperet.

Les problèmes les plus fréquents

Fissure

Mur, plafond, façade, dalle. Pendant 1 an à compter de la réception des travaux, tous les désordres signalés doivent être repris, quelle que soit leur importance.

Les bons réflexes

· Mesurez la fissure (longueur et largeur) et notez la date : c'est la preuve de son évolution.
· Photographiez-la avec un objet pour l'échelle (une pièce de monnaie, un mètre).
· Reprenez une photo datée toutes les quelques semaines pour documenter une éventuelle évolution.

Infiltration / humidité

Eau, tache, moisissure, fuite. Pendant 10 ans, couvre les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à son usage.

Les bons réflexes

· Photographiez l'étendue de la tache et notez si elle s'agrandit après la pluie.
· Une infiltration qui rend le logement impropre à l'habitation peut relever de la décennale.

Équipement en panne

Volet, chaudière, VMC, robinetterie…. Pendant 2 ans, couvre les éléments d'équipement dissociables du bâti : volets, robinetterie, chaudière, VMC…

Les bons réflexes

· Notez la marque et le modèle de l'équipement ; conservez la notice si vous l'avez.
· Pendant la 1ère année, la garantie de parfait achèvement s'ajoute à la biennale : faites jouer la plus protectrice.

Défaut de finition

Peinture, joints, carrelage, rayures. Défauts d'aspect, de finition ou de conformité au contrat, à consigner au procès-verbal ou à signaler ensuite par écrit.

Les bons réflexes

· Les défauts de finition se règlent surtout via les réserves et la garantie de parfait achèvement la 1ère année.
· Photographiez en lumière rasante : c'est ainsi que les défauts de peinture et d'enduit se voient le mieux.

VEFA ou CCMI : les délais sont-ils les mêmes ?

Non, et la différence est importante. Acheter sur plan à un promoteur (VEFA) et faire construire sa maison (CCMI) ne relèvent pas du même régime : ni les délais pour signaler les défauts, ni les personnes tenues des garanties, ni les pénalités de retard.

Achat sur plan (VEFA)

· Défauts apparents : le mois qui suit la remise des clés définit ce qui est « apparent » — ce n'est pas un couperet. Vous pouvez signaler après.
· La vraie date limite est l'action en justice : 13 mois (art. 1648 C. civ.).
· Votre vendeur n'est pas tenu de la garantie de parfait achèvement : il doit la faire jouer auprès des entreprises.
· Il est en revanche tenu des garanties biennale et décennale (art. 1646-1 C. civ.).
· Retard de livraison : aucune pénalité légale. Seulement ce que prévoit votre contrat, plus la réparation du préjudice.
· Consignation des 5 % : Caisse des dépôts, en cas de non-conformité (art. R.261-14 CCH).

Construction de maison (CCMI)

· C'est vous qui prononcez la réception et signez le procès-verbal.
· Si vous n'étiez pas assisté d'un professionnel habilité : 8 jours après la remise des clés pour dénoncer par lettre recommandée ce que vous n'aviez pas réservé (art. L.231-8 CCH). Délai couperet.
· Pas de forclusion à 13 mois : ce délai est propre à l'achat sur plan.
· Votre constructeur est tenu directement de la garantie de parfait achèvement.
· Retard : pénalités d'ordre public d'au moins 1/3000e du prix par jour (art. R.231-14 CCH).
· Consignation : consignataire accepté par les deux parties, ou désigné par le président du tribunal judiciaire (art. R.231-7 CCH).

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Ce guide est fourni à titre indicatif et ne constitue pas un conseil juridique. En cas de désordre pouvant affecter la solidité ou l'habitabilité du logement, consultez un professionnel du droit ou un expert en construction.